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「挂机网赚软件」全国单价地王项目蛰伏近四年入市 每平米13万仍

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  财联社(上海,记者 王海春)讯,蛰伏近四年后,昔日“地王”上海中兴路一号项目正式入市。

  日前,中兴路一号项目获发预售许可证并开启认筹。而该项目之所以备受市场关注,是因为其创下的全国单价地王纪录,至今仍未被打破。

  2016年8月,融信击败万科、融创、龙湖等17家房企,以110.1亿元竞得上海静安中兴社区地块,较起始总价46亿元溢价139%。楼面价则高达10.03万元/平方米,使得该地块一跃成为全国单价最贵的地王。

  融信夺得中兴路地王项目约四个月后,万科于同年12月披露,其以53.95亿元入股该项目,持股49%。而万科2019年显示,公司在中兴路项目的权益占比为49.7%。

  据了解,中兴路一号目前由万科操盘,而融信则更多扮演着投资人的角色。即使该项目首批入市房源均价接近13万元/平方米,但两家公司能否使这一单价地王摆脱高价地普遍亏损的困境,仍存在不小的疑问。

  销售前景存疑

  “首批房源认筹已于5月5号结束,正式开盘时间预计就在最近这几天。”中兴路一号售楼人员向记者表示。

  据了解,中兴路一号项目首批入市房源销售均价约12.98万元/平方米,低于此前市场所预期的约14万-15万元/平方米的售价。

  “前来认筹的客户并不多,开盘时应该还有不少房源可供选择。如果认筹情况很好,开盘时基本不会留下多少房源。”前述售楼人员告诉记者。

  对于首次开盘认筹情况,融信方面向记者回应,项目主要由万科方面来操盘,公司未在第一时间掌握;万科方面则表示,“暂不了解项目前沿最新的销售情况。”

  记者在采访中遇到一个耐人寻味的细节是,中兴路一号开始认筹后,售楼人员却推荐了周边区域其它楼盘的房源。“得房率只有约70%,得房率较低是一个缺陷。以同样的单价或略低一些的单价,能买到性价比更高的房子。”一位销售人员说。

  该项目最小户型约50平方米,售价近650万元;而100平方米左右的主力房型,总价约1300万元。

  上海一家房产机构分析师认为,以1300万元的总价,在周边或更好的地段可供选择的项目数量较多。总价较高但自身出彩点不多,使得该项目后续销售去化情况不容乐观。

  从实际开发情况来看,因限价等严厉的调控政策,该项目在拿地后迟迟没有开发,直到去年三月才正式动工。

  而目前,该项目其实也只开发了其中一个子地块,另一个子地块尚未开发。以鸿兴路为界,该项目分为两个子地块,目前开发以及在售的,是位于鸿兴路东侧的地块。

  记者在项目现场看到,位于项目东侧的地块共有六幢高层住宅,东地块小区中央留有少量公共空间,西地块鸿兴路186号地块内目前是建筑工人的简易工棚,并没有进行开发。

  现场一位施工人员告诉记者,正在建设的东地块都是商品房,有几幢楼已结构封顶。“东地块面积大,都是商品房,西地块则比较小。西地块一直没有开发,什么时候开发,现在还不清楚。”

  对于先开发东地块而暂搁置西地块,业内人士认为,应该是出于项目效益考虑而制定的开发策略。

  “前期用于拿地及相关财务成本已经投入了不少,东地块通过销售先回笼部分资金,再开发西地块,可最大程度提高资金利用效率,来减缓整体的投资压力。”上述房产机构分析师对财联社记者表示。

  高价拿地藏隐患

  上海一家房企营销部经理指出,与拿地时近10万元/平方米的楼面价相比,开发商盈亏是否能够平衡,目前尚存疑问。

  万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海去年曾表示,中兴路一号预计单价13万元/平方米,这是个“不赚钱的价格”。

  “仅以项目中可售住宅部分来看,目前这一售价,基本赚不到什么钱。但如果进行整体考量,将持有的商业、住宅以及配建的保障房计入其中,该项目或有亏本入市之嫌。”前述房产机构分析师说。

  按该土地出让时条件,开发商不仅要无偿建造5%保障房、自持全部商业,还需要自持15%的住宅。对项目建设亦限定了诸多条件:限高100米、层高最高33层,商业部分不能做酒店式公寓。

  有分析人士根据出让条件估算,开发商应配建的保障房建筑面积近5000平方米,自持商业面积约1万平方米,自持住宅的面积约1.4万平方米。剔除这些因素后,真正可出售的商品房建筑面积只有约7.5万平方米;而实际可售的楼板价,可能在11万元/平方米左右。

  “除去土地成本加上建安、财务等各项成本,以及自持部分的隐性成本,12.98万元/平方米的售价,恐怕没什么盈利空间。”前述分析师表示。


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